成都新房價格下跌0.3% 樓市拐點或將提前到來

    昨日，國家統計局成都調查隊發布7月份成都房價指數。7月份，成都新建商品住宅價格同比上漲

3.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；新建商品住宅環比價格連續兩月小幅下跌，7月環比下降0.3%。在

全國19個副省級以上城市中，成都市新建商品住宅銷售價格同比漲幅，與武漢并列第12位。

    根據中原對重點城市市場的監測，目前一線城市和二線發達城市新建住宅價格已經出現全面松動，

尤其在一些供應集中的區域，價格戰已初現端倪，而品牌開發商的率先降價將進一步帶動區域整體價格

的下調。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。記者采訪的多

數專家認為，新房價格的下調更將帶動二手房價的下行，房價拐點已逐步顯現，降價將是大勢所趨。
    各方觀點
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    樓市限購令呈進一步收緊之勢。有媒體引述權威人士稱，新一輪樓市限購名單最快月底出爐，屆時

可能有30多個二三線城市被納入限購名單。
不可否認，行政限購令所到之處，房價飆漲態勢都立竿見影地得到了收斂。但同時也應當指出的是，限

   購令僅能被視為應急之舉，畢竟推動房價回歸合理區域，還需倚仗供求雙方的理性博弈。
7月統計數據顯示，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅已連續3個月收窄，其中京、滬、穗、深四

大一線城市新建住宅價格的滯漲表現尤甚。限購令不同于以往調控舉措的特點在于，直接剝奪了投資人

的入市資格，以至于此前的炒樓者因失去了“接棒者”而恐慌不已。在溫州，因害怕限購令在此落足，

已然掀起了一輪降價拋售潮，限購政策的威懾作用由此可見一斑。
    然而，樓市僵局正在受到各種雜音的攪動。據悉，一些深受資金鏈緊繃之困的小型房企，正在以“

延遲辦理產證”等方式博弈限購政策。具體操作過程是，購房者在購房時和開發商在正常簽訂買賣合同

之外，另簽一份協議，約定在合同簽訂后一定年限內，如限購令仍未解除，購房者無法辦理房產證，開

發商將如數奉還購房款。由于限購令只是針對房產過戶環節監管，所以給供求雙方延遲辦理產證的私下

協議留出了空間。這意味著，一旦限購令大規模退出，這些隱形交易便會瞬間浮出水面，造成即期交投

突然放大的假象，進而擾亂市場理性預判，給房價波動帶來新隱患。
    限購令在地方執行過程中也并非沒有阻力。受到保障房建設與平臺債清理等方面的壓力，原本吃緊

的地方財政更加捉襟見肘。而限購令所引發的樓市交投低迷、房價上漲無力等結果，又直接影響到了地

方“土地財政”的創收能力。因而，部分地方政府本能地做出為限購令松綁的暗示。今年4月，�？谑�

市長冀文林就曾發言稱，“充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相

關實施細則”，就被輿論解讀為“�？跀M停止執行樓市限購”。
    除了房價高企受益者的干預，限購令后續發力還將受到市場客觀規律的困擾。近期二三線城市房價

高歌猛進，一定程度上是一線城市限購令引發的擠出效應使然。北京購房者將目光轉向河北廊坊與燕郊

等地、廈門投資者尋求泉州樓市安置資金等，均是現實例證。限購令如若繼續追蹤這些資金的游走動向

，并將其徹底趕出樓市，那必將是一場持久戰。
    事實上，部分城市出臺的限購令本身就有時間限制，明確今年12月31日就將到期。所以，隨之可能

引發的房價報復性反彈是很讓人擔心的。當然，限購政策到時延期的概率也很大。但問題在于，即便限

購令執行時間能夠延期到明年年底，總歸會遇到政策取消的時間點。屆時，如果市場認為政策取消意味

著轉向，豈不是反而會形成一波搶購甚至是上漲？就此意義上講，行政政策遏制出的市場拐點，未必是

真正的拐點。
    因此，筆者以為，相關部門該盡早籌謀行政管制措施平穩退市的路徑，以盡可能避免其對經濟產生

誤傷。諸如為社會資金廣開投資渠道、對等地方政府財權與事權、為保障房建設提供更多傾斜性政策等

   措施，均可為限購令逐步退出提供良好的制度環境。
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一句，面對著傳統“金九銀十”的房產旺銷季，限購即將擴展到二三線城市，房價拐點真的會到來嗎？
早前，任志強曾發表文章，稱政府調控房價是“刻舟求劍”，因為船的高度由水的高度決定，一邊高喊

調控房價，一邊創造一個個土地轉讓金的天價紀錄，房價怎么能降下來？任志強的比喻劍指土地財政，

   雖不全面，但也不無道理。
    政府房價調控措施的目的無非是要讓普通老百姓買得起房、住得起房。那么，在政策推行前，就必

須搞清楚二三線城市房價快速上漲的原因，方可判斷限購令是不是會真的會把房價降下來。
    首先，一線城市的限購難免會把公眾對住房的需求傳導到二三線城市，間接地推高二三線城市的房

價，這是市場因素的作用。而人們傳統的購房保值思維也是推高房價的另一只無形的手。最關鍵的是，

還有地方政府的“阻力”。任何政績都少不了一個“錢”字；而財政“油水”來得最快、最實在的就是

土地出讓金這塊大肥肉。如果土地財政的模式沒有得到根本改變，那么二三線城市房價拐點不會真的到

來。
    其次，限購令本身出發點是針對投機客，抑制炒房潮。但是，這也有可能傷害到一部分外來務工人

員。目前，買二手房和租房是一部分外來者的必然選擇，他們將要面臨的尷尬問題是，在當前保障房難

以一步到位的情況下，預期的出租房數量得不到補充，外來人員就會因房租的上漲而在城市里失去立足

之地，這顯然與限購令的初衷相違背。
    另外，除了土地財政因素，二三線城市房價高企還與開發商對利潤的過度追求、建筑成本居高不下

、附著在房子上面的繁雜稅費過多等因素息息相關，只靠限購令無法從根本上解決房價高企的問題。
所以，筆者以為，應當把調控措施從“以堵治房”轉到“疏導治房”上來。
    何為“疏導治房”？其一，政府需要改變房產供需失衡的情況，適度擴大或者放開土地供應，增加

經濟適用房、特別是廉租房的供應；其二，政府應為公眾拓展和完善投資渠道；其三，盡早出臺物業稅

等相關法規降低空置率；其四，轉變地方政府職能，使其從土地財政的泥潭里拔出來。
    我們相信，只要各級政府高度重視，樓市調控的思路得當、措施有力，房價拐點就一定會到來。

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